La vivienda familiar y el crédito hipotecario: medidas orientadas a evitar la ejecución hipotecaria

• Author: Mª Mercedes Alberruche Díaz-Flores
• Profession: Profesora Titular de Derecho Civil
• Pages: 1019-1034

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LA VIVIENDA FAMILIAR Y EL CRÉDITO

HIPOTECARIO: MEDIDAS ORIENTADAS A

EVITAR LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA

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Profesora Titular de Derecho Civil

1. INTRODUCCIÓN

El volumen de vivienda en propiedad en nuestro país es mucho mayor al regis-

trado en los países de nuestro entorno y su elevado precio obliga, a una gran parte

de la población, a acudir a recursos de financiación externa para poder adquirirla.

Esta financiación se consigue habitualmente a través de los denominados créditos

hipotecarios de cuya ordenación se ocupa la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Regulado-

ra de los Contratos de Crédito Inmobiliario.

La concesión de préstamos hipotecarios de forma irresponsable en nuestro país

durante décadas intensifica la crisis financiera de 2008 y ocasiona no sólo la crisis

del sistema financiero español sino toda una serie de problemas sociales y econó-

micos que impiden a muchos deudores hacer frente a sus préstamos, con el con-

siguiente crecimiento exponencial de las ejecuciones hipotecarias. El problema se

agrava cuando ese deudor hipotecario es un padre de familia, dada la imposibilidad

de los servicios sociales de dar cobertura a todas las familias que se pueden encon-

trar en situación de desamparo, tras llevarse a cabo el correspondiente lanzamiento

por impago de las cuotas hipotecarias.

Para evitar que muchas familias pierdan su hogar, la Ley 5/2019, de 15 de mar-

zo, obliga a los prestamistas a adoptar una serie de medidas, entre ellas, y como

pilares fundamentales de esta regulación, el deber de transparencia y la obligación

de evaluar la solvencia del prestatario.

1020 Mª M A D-F

2. REGULACIÓN DE LOS CRÉDITOS INMOBILIARIOS EN

NUESTRO ORDENAMIENTO JURÍDICO

La Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febre-

ro de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para

bienes inmuebles de uso residencial, trató de establecer un marco jurídico que ga-

rantizara un mercado interno más eficiente y competitivo, a la vez que más transpa-

rente, con el firme objetivo de proporcionar a los consumidores que celebraran este

tipo de contratos el adecuado nivel de protección que merecían.

Muchos pusieron sus esperanzas en esta Directiva al considerar que marcaría

a los Estados miembros el camino que debían seguir en sus regulaciones nacio-

nales tanto para mitigar los problemas económicos y sociales que la burbuja in-

mobiliaria había ocasionado en nuestro país como para evitar que esa situación

volvieran a repetirse. La realidad, sin embargo, fue otra y la Directiva se quedó en

“recomendaciones a los Estados” dejando a éstos la concreción de las líneas indica-

das y el establecimiento de sus propias reglas con la consiguiente decepción, al no

conseguir normativizar con decisión las consecuencias de la concesión de créditos

irresponsables.

La citada Directiva se hizo efectiva en España (con un considerable retraso por

las incidencias acaecidas en el ámbito parlamentario) mediante la Ley 5/2019, de 15

de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI). Esta ley re-

gula tres aspectos diferenciados: en primer lugar, contiene normas de transparen-

cia y de conducta que deben cumplir los prestamistas e intermediarios del crédito

–y sus representantes– relativas a la protección del prestatario y relacionadas con la

publicidad, comercialización e información previa de los préstamos inmobiliarios

estableciendo la información básica que debe figurar en la publicidad de los mis-

mos así como la que debe proporcionar al prestatario antes, durante y después de la

celebración del contrato, además de la correspondiente obligación de la evaluación

de la solvencia; en segundo lugar, regula los aspectos relacionados con el propio

contrato de préstamo o crédito inmobiliario tales como su forma, contenido, su-

puestos de vencimiento o reembolso anticipado, así como el régimen jurídico de

los intermediarios y prestamistas de crédito inmobiliario y, en tercer lugar, estable-

ce el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas

en esta norma.

Por lo que respecta a su ámbito de aplicación hemos de señalar que la LCCI no

es una ley general sobre los préstamos hipotecarios, sino que tiene por objeto una

modalidad específica de préstamo o crédito identificada como contrato de crédito

inmobiliario. Para comprobar si una operación puede ser calificada como tal es

necesario que concurran determinados elementos tanto de carácter subjetivo como

objetivo. En cuanto a los elementos subjetivos, señalar, por un lado, que el presta-