Las Viviendas de Veraneo. Su régimen jurídico en Cuba
| Author | Lic. Yáhima Morejón Fernández/Dra. Marta Fernández Martínez |
Aunque la vivienda de veraneo o descanso es un concepto ampliamente utilizado por la legislación internacional, es en nuestro país donde adquiere un matiz diferente; ya que es nuestra legislación jurídica1 la que le da un tratamiento especial a este tipo de inmuebles.
El estudio de este particular resulta de trascendental importancia para el jurista cubano, en especial para aquellos que directamente trabajan en materia inmobiliaria. Sin embargo sobre tan interesante tema no existen investigaciones o estudios que ayuden al operador del derecho en su cotidiano actuar.
La problemática de las viviendas de veraneo es compleja, y en la práctica son muchos los problemas a los que los operadores del Derecho se enfrentan. El primero y más acuciante de todos es el de la inexistencia de un concepto de viviendas de veraneo, seguido por la denegación de la autorización para construirlas; el desconocimiento de la autoridad competente para declararlas viviendas de veraneo, la forma en que se produce el cambio de concepto de las mismas, entre otros; problemas que requieren ser resueltos de manera inmediata.
Al Triunfo de la Revolución cubana se dictan una serie de leyes encaminadas a solucionar el déficit habitacional en Cuba, tales como la Ley 26 del 26 de enero de 1959 que suspendía los juicios por desahucios; y la Ley 86 del 17 de febrero de 1959, a partir de la cual se creaba el Instituto Nacional de Ahorro y Vivienda, con el objetivo de acabar con los juegos de azar, así como fomentar la construcción de viviendas a los sectores más pobres de la población. Pero no es hasta el 14 de octubre de 1960 que es promulgada la Ley de Reforma Urbana que cambia drásticamente el panorama de la vivienda en nuestro país. A partir de la entrada en vigor de esta Ley, se vieron favorecidos el 78% de los ocupantes de inmuebles urbanos, ya que pasaron a ser propietarios, mediante el pago del precio legal, en mensualidades equivalentes al alquiler2.
A partir de la Ley de Reforma Urbana se establece una forma propia de solucionar el problema de la vivienda, planteándose que la construcción de nuevas viviendas debía realizarse, mayoritariamente por el esfuerzo de la población; que el mantenimiento y conservación de las mismas debía realizarse por los propietarios, con el apoyo que el Estado pueda brindarle, dentro de los límites que imponen las condiciones económicas del país.
Con antecedentes en la legislación soviética, en la que se dice que la vivienda y los locales de vivienda no pueden utilizarse por los ciudadanos para lucro personal, ni para la obtención de otros beneficios no provenientes del trabajo y en perjuicios de los intereses de la sociedad; surge en Cuba la máxima que rige toda nuestra legislación inmobiliaria: “La vivienda es para vivir en ella, no para vivir de ella3.”
El concepto de vivienda de veraneo, surge a raíz de la prohibición de poseer más de una vivienda, ya que no se hace necesaria la titularidad de dos inmuebles, cuando existe un déficit habitacional en el país; pero se deja abierta la posibilidad para ostentar la propiedad de una vivienda en zona urbana, que será la que se habite de manera permanente; y otra en una zona de descanso: la llamada vivienda de veraneo.
El Código Civil de Checoslovaquia, es el antecedente mas director de esta regulación al hacer referencia al concepto vivienda de veraneo, en este caso se denominan casas campestres de recreación4. En el articulado de este Código no se define que es una casa campestre de recreación, pero sí que es una casa familiar, diciéndose que es aquella destinada a vivienda, con cinco habitaciones como máximo5.
El concepto de vivienda de veraneo aparece en la doctrina internacional6 designando a la vivienda que es utilizada, dada su ubicación geográfica cercana a locaciones paradisíacas, para pasar cortas temporadas de tiempo, destinadas al descanso, ocio, recreación y esparcimiento. Generalmente este tipo de viviendas queda subsumido en los conceptos de bungalow, choza, chalé y cabaña.
En Cuba la primera vez que es utilizado7 este término, como ya se ha expresado, es en el Artículo 48 de la Ley de Reforma Urbana, en su inciso b), en el cual se establece que será lícito la cesión mediante precio de cabañas, apartamentos o casa en lugares de veraneo o balneario, siempre que en los mismos sea pactado el tiempo en que se arriende y no se hayan convertido en viviendas permanentes. Este artículo proseguía señalando que los precios de los arrendamientos serían determinados por el Instituto Nacional de la Industria Turística, al que debían ser elevados todos los contratos de arrendamientos, para su rectificación y ratificación. No se señalaba límite máximo en que se podía arrendar dicha vivienda, y no fue hasta el año 1964 en que el Acuerdo 131, del 14 de abril del propio año, en que el Consejo Superior de la Reforma Urbana, que se encargaba de facilitar la aplicación del precepto de la Ley de Reforma Urbana9; estableció como límite máximo para la cesión en arrendamiento de las viviendas de veraneo, el de tres meses. Trascurrido dicho periodo, la vivienda pasaba a ser vivienda de ocupación permanente. La formulación, de dicho acuerdo es contradictoria teniendo en cuenta que se admite el arrendamiento y la propiedad de dos inmuebles, uno de ocupación permanente y otro de veraneo. ¿Por qué beneficiar al ocupante con una propiedad y eliminar la propiedad de veraneo? ¿Por qué no prorrogar por tacita reconducción el arrendamiento? Parece el primer vestigio de propiciar la eliminación paulatina de este tipo de concepto: propiedad de vivienda de veraneo.
Posterior a este Acuerdo, el Anteproyecto del Código civil de 1979, recoge en su artículo 13010 que las casas de recreo podrán ser consideradas propiedad personal. Por su parte el artículo 20411 refrenda lo que posteriormente quedaría recogido en la primera Ley General de la Vivienda: la posibilidad de ostentar la propiedad de una vivienda de veraneo, siempre y cuando esta se encontrara ubicada en zona de descanso.
Por su parte el Anteproyecto del Código civil cubano de 1982, también establece en su artículo 11212, que las viviendas de recreo, constituyen propiedad personal de su titular. Al igual que su predecesor, este anteproyecto recoge en su artículo 173.213 que será posible ostentar la propiedad de una vivienda de veraneo, en adición a la vivienda que se ocupa de manera permanente. Respecto a la adquisición de estas viviendas por vía mortis causa, de manera testada o intestada, se plantea en el artículo 578, en sus incisos d)14 y e)15 que de existir pluralidad de herederos llamados a adjudicarse este tipo de inmueble y que estos no se pusieran de acuerdo en el régimen de disfrute de la misma, esta pasaría a formar parte del fondo estatal de viviendas, previo pago a sus herederos. Aunque este pronunciamiento no llegó a ser promulgado, puede interpretarse como una ratio de lo que planteábamos en cuanto a propender legislativamente a la eliminación de este tipo de vivienda.
La próxima referencia legislativa que se hace a las viviendas de veraneo se encuentra en el Artículo 116 de la Ley 48 de 1985, la Ley General de la Vivienda, la cual establece taxativamente, a diferencia de su predecesora, la Ley de Reforma Urbana, en que se podía inferir de la interpretación extensiva de su articulado; la prohibición de tener más de una vivienda en propiedad, señalando como excepciones el caso de las viviendas ubicadas en zonas de veraneo o descanso, y la de los agricultores en las zonas rurales; esta última excepción amparada en la Disposición Especial Cuarta17 de la propia ley.
El Artículo 5218 de la Ley 48 establecía que las disposiciones de la Sección Cuarta de la Ley, relativa a la construcción de viviendas en azoteas, solo serían aplicables a las viviendas de residencia permanente o las casas de veraneo, si estuvieran ubicadas en zonas dedicadas al veraneo. En este artículo ya comienzan a tratarse, de manera indirecta, los requisitos de la vivienda de veraneo, al señalarse que estas deben estar ubicadas en zonas de veraneo.
Siguiendo la normativa de la primera Ley General de la Vivienda, el Artículo 9419 refrenda lo normado en la Ley de Reforma Urbana, al permitir el arrendamiento de habitaciones de viviendas de veraneo. En este artículo, sin embargo, no se exige aprobación previa, y el precio puede ser concertado libremente, además de que se extiende el ámbito de aplicación a las viviendas de ocupación permanente, cuyo arrendamiento estaba prohibido en la Ley de Reforma Urbana.
En la Ley 65 de 1988, la nueva Ley General de la Vivienda, se mantiene la prohibición de ostentar la propiedad de dos viviendas, con excepción de la ubicada en zona destinada al veraneo, lo cual quedó reflejado en el Artículo 220. El artículo 10921 de esta ley, que posteriormente fue modificado por el Artículo 1 del Decreto-Ley 233 del 2 de julio del 2003, establecía una serie de incisos destinados a regular el régimen especial al que estarían sometidas las viviendas ubicadas en zonas geográficas que fuesen declaradas como zonas de alta...
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