Legitimación activa del tercero poseedor del inmueble hipotecado para la declaración de prescripción de la obligación principal

• Author: René Alfonso Padilla y Velasco

Planteamiento

1. En el Código Civil tenemos la siguiente disposición:

"Art. 2,255. - La acción hipotecaria, y las demás que proceden de una obligación accesoria, prescriben junto con la obligación a que acceden; pero si la cosa hipotecada ha pasado a terceros poseedores de buena fe, bastará a éstos la prescripción ordinaria con que se adquieren las cosas."

Esta norma regula, básicamente, dos aspectos especiales de la prescripción de la acción hipotecaria, en particular, y de todas las demás acciones o derechos accesorios, inherentes a los créditos para cuya seguridad se han constituido.

En primer lugar, se confirma el principio "lo accesorio sigue la suerte de lo principal" y del cual puede desprenderse que la única forma de extinción por prescripción de la acción hipotecaria es a consecuencia de la extinción de la obligación principal por la misma vía.

La norma citada ratifica, por un lado, la regla general respecto de la prescripción de las acciones y demás derechos que se corresponden a las obligaciones accesorias, en tanto que no tienen un término de prescripción propio, sino que, debido a su condición de dependientes, prescriben junto con la obligación principal.

No está de más recordar que obligación accesoria es aquella que tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de manera que no puede subsistir sin ella.

Pero, por otra parte, establece una legitimación particular para alegar o demandar hábilmente la prescripción liberatoria de la acción hipotecaria.

Legitimación activa para alegar la prescripción extintiva

2. Acudiendo a las reglas generales, en cuanto a la legitimación activa respecto de la prescripción, tanto adquisitiva como extintiva, el artículo 2,232 CC se limita a señalar: "El que quiera aprovecharse de la prescripción debe alegarla"; es decir, parecería que basta con acreditar un interés legítimo o suficiente para encontrarse habilitado para ello.

Resulta oportuno mencionar que la expresión "alegar" ha servido de base para sostener que la prescripción, tanto adquisitiva como extintiva, se puede proponer hábilmente como acción o pretensión y como excepción o defensa.

No obstante, el carácter real y accesorio de la hipoteca impide que el dueño del bien hipotecado para garantizar obligaciones de un tercero, se encuentre -en principio- en posición de alegar la prescripción de la obligación caucionada; en tanto se trata de un derecho personal que emana de una convención en que dicho propietario no fue parte. En otras palabras, mientras no exista fianza o solidaridad que transforme al dueño del inmueble hipotecado en parte del contrato del cual emanan las obligaciones personales cuyo cumplimiento se garantiza con la caución real, no es posible que él dirija acciones extintivas directamente contra el acreedor, dado que para ello sólo está legitimado el deudor principal, en tanto sujeto pasivo de un derecho personal.

Sin embargo, sobre ese respecto, o sea, la legitimación activa para alegar la prescripción liberatoria de la acción hipotecaria, el artículo 2,255 CC establece una excepción a la regla general antes descrita: "si la cosa hipotecada ha pasado a terceros poseedores de buena fe, bastará a éstos la prescripción ordinaria con que se adquieren las cosas." Se trata de una situación muy particular de la legislación nacional, en tanto que no existe una disposición parecida en otros de los Códigos derivados de la obra de don Andrés BELLO, como los de Colombia y Chile.

Sobre la posibilidad de alegación de la prescripción de la acción de cobro por parte de quien no es el sujeto pasivo de la obligación, ya se ha pronunciado la doctrina chilena, señalando que "pueden existir terceros a quienes la inercia del deudor perjudique, de forma que resulta lógico que se les reconozca legitimación para alegarla" (DOMÍNGUEZ ÁGUILA 2004). Agrega el autor citado que no se trata de una acción ejercida por y en lugar del deudor, sino de un derecho propio, de una legitimación alternativa conferida al tercero.

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