Suspensión o Reducción del Pago de Rentas de Inmuebles Arrendados con Motivo de la Pandemia de COVID-19 a Luz del Código Civil para la Ciudad de México

• Author: Antoine del Sordo

Mediante Acuerdo publicado el pasado 30 de marzo de 2020, el Consejo de Salubridad General declaró emergencia sanitaria por causa de fuerza mayor, a la epidemia de enfermedad generada por el virus SARS-CoV2 (COVID-19) (el “Acuerdo del 30 de marzo”). Consecuentemente, el 31 de marzo de 2020, la Secretaría de Salud emitió el Acuerdo por el que se establecen acciones extraordinarias para atender la emergencia sanitaria generada por el COVID-19, ordenando la suspensión inmediata, del 30 de marzo al 30 de abril, de las actividades no esenciales, con la finalidad de mitigar la dispersión y transmisión del COVID-19 en la población (el “Acuerdo del 31 de marzo”). Dicho periodo fue extendido por Acuerdo de la Secretaría de Salud de fecha 21 de abril de 2020, hasta el 30 de mayo de 2020.

En virtud de lo anterior, durante el periodo comprendido del 30 de marzo al 30 de mayo de 2020, únicamente podrán continuar en funcionamiento los establecimientos destinados a las clasificadas como “actividades esenciales”, lo que ha imposibilitado la continuidad en las operaciones de varios comercios, industrias e inmuebles destinados a la prestación de servicios a lo largo de la República Mexicana. En vista de ello, es que el presente artículo tiene como finalidad analizar las posibles implicaciones en el pago de renta que lo anterior podría tener, respecto a los contratos de arrendamiento de todos estos inmuebles, cuyos arrendatarios se vean forzados a suspender actividades por no llevar a cabo actividades consideradas como esenciales en términos del Acuerdo del 31 de marzo.

Cabe mencionar que, de conformidad con lo establecido en la fracción II de Artículo 121 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, “los bienes muebles e inmuebles se regirán por el lugar de su ubicación”, por lo cual los arrendamientos sobre inmuebles se rigen siempre por el Código Civil de la entidad federativa en el que está ubicado el inmueble de que se trate, indistintamente del carácter mercantil o civil de las partes. El presente artículo se realiza con base en el Código Civil para el Distrito Federal (actualmente Ciudad de México, en lo sucesivo “CCCM”). En caso de inmuebles ubicados fuera de la Ciudad de México, habrá que determinar qué dispone el Código Civil local correspondiente, y si establece previsiones legales iguales o similares a las que aquí se comentan.

El artículo 2431 del CCCM establece un derecho en favor del arrendatario, autorizándolo a no cumplir con su obligación de pago de renta inherente al contrato de arrendamiento, cuando quede impedido para usar totalmente el bien inmueble arrendado, siempre que ese impedimento derive de caso fortuito o fuerza mayor, e incluso faculta al arrendatario a pedir la rescisión del contrato, cuando el impedimento dura más de dos meses. Asimismo, el artículo 2432 del CCCM, señala que, en caso en de que solamente se impida en parte el uso del inmueble arrendado, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento en parte del uso dura más de dos meses.

Cabe hacer mención que los derechos previstos tanto el artículo 2431 como el 2432 son irrenunciables en términos del artículo 2433 del CCCM.

En este sentido, como menciona la tesis aislada I.3o.C.371 C (10a.) del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, los artículos 2431, 2432 y 2433 del CCCM advierten reglas que han de seguirse en el arrendamiento para el caso de que, por caso fortuito o fuerza mayor, se impida o se obstaculice el uso de la cosa arrendada. Por lo anterior, es importante primeramente determinar si el caso de la pandemia por COVID-19 puede clasificarse como un caso fortuito o fuerza mayor.

Empezaremos por definir el caso fortuito o la fuerza mayor como: “Todo acontecimiento de la naturaleza o del hombre imprevisible, o previsible pero inevitable, que impide en forma general, o particular si la obligación es personal, y de manera insuperable, el cumplimiento de las obligaciones”¹. A este respecto, la tesis aislada I.3o.C.362 C del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito señala que, al caso fortuito o fuerza mayor se les puede clasificar en tres categorías, según provengan de (i) sucesos de la naturaleza (v.g. inundaciones, terremotos), (ii) hechos del hombre (v.g. guerra, huelgas) o (iii) de actos de la autoridad (v.g. decreto expropiatorio, acuerdos que impidan el uso del bien). Es importante señalar que si bien el ámbito doctrinal, se menciona que el caso fortuito aplicaría para hechos producidos por la naturaleza, implicando “imprevisibilidad” del acontecimiento, mientras que la fuerza mayor aplicaría para aquellos producidos por el hombre (incluyendo en este rubro, los actos de autoridad), implicando “inevitabilidad” del acontecimiento, en el ámbito práctico el legislador utiliza los vocablos “caso fortuito” o “fuerza mayor”, como conceptos que producen idénticas consecuencias.

Definido lo anterior, y con base en el Acuerdo del 30 de marzo y el Acuerdo del 31 de marzo, resulta claro que la pandemia de COVID-19 la podríamos categorizar como un supuesto de fuerza mayor (bajo la categoría de actos de la autoridad).

Establecido lo anterior, y siempre sujeto al estudio específico de cada contrato y sus circunstancias en particular, al haber establecido que la pandemia del COVID-19 es un supuesto de fuerza mayor, entonces aquellos arrendatarios que se vieran impedidos, ya sea total o parcialmente, para hacer uso del inmueble que recibieron en arrendamiento, con motivo de que las actividades que realizan en el mismo no están catalogadas como esenciales en términos del Acuerdo del 31 de marzo, podrían suspender o solicitar una reducción al pago de renta, respectivamente, en términos de los artículos 2431 y 2432 del CCCM, e incluso en caso de que uno u otro se prolongara más de dos meses, podrían solicitar la rescisión del contrato de arrendamiento en términos de los artículos mencionados. Es importante señalar que, en este último caso, necesariamente la rescisión del contrato deberá ser declarada judicialmente.

Recomendamos que, en el caso de estar en algunos supuestos descritos, las partes del contrato (arrendador y arrendatario), negocien para llegar a un acuerdo, que haga menos gravosas para una y otra parte, el impacto económico ocasionado por la pandemia de COVID-19, y en todo caso, que el acuerdo al que lleguen las partes, esté debidamente documentado, para evitar futuras reclamaciones.

[1] Azua Reyes, S. Teoría General de las Obligaciones. Editorial Porrúa. Primera Edición, México, 1993.