Modificación de las reglas aplicables a contratos de arrendamiento de vivienda y de uso comercial
| Author | Juan Carlos Rocha/Juan Miguel Luna/Luis Pupo |
| Position | Socio de PPU experto en Derecho Corporativo-M&A e Inmobiliario/Asociado principal miembro del grupo de Derecho Inmobiliario/Miembro del grupo de derecho inmobiliario |
En el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica se expidió el Decreto Legislativo 579 del 15 de abril de 2020, por medio del cual se adoptan medidas transitorias que afectan los contratos de arrendamiento en curso.
¿A qué contratos se aplica el Decreto?
Las medidas transitorias únicamente se aplican a los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles
– Destinados a vivienda o habitación; y
– Destinados a uso comercial, siempre y cuando el arrendatario sea (i) una persona natural, (ii) una micro, pequeña o mediana empresa[1], o (iii) una entidad sin ánimo de lucro inscrita en el registro del Ministerio del Interior.
¿Qué pasa con el canon de arrendamiento?
En relación con los cánones de arrendamiento se adoptan dos reglas:
– Los reajustes anuales pactados en los contratos que tuvieren que hacerse efectivos a partir del 15 de abril de 2020 se aplazan y solo podrán aplicarse a partir del 1 de julio de 2020.
– El arrendador y el arrendatario deben llegar a un acuerdo para el pago de los cánones causados entre el 15 de abril de 2020 y el 30 de junio de 2020, pero tienen prohibido pactar intereses de mora, penalidades, indemnizaciones o sanciones por el retraso o incumplimiento en el pago.
– Si no hay acuerdo (el Decreto no contempla plazo máximo para que se logre el acuerdo), el arrendatario estará de todas maneras obligado a pagar la totalidad de las mensualidades correspondientes al período 15 de abril a 30 de junio pero bajo las siguientes reglas y si no lo hace oportunamente, entonces: (i) el arrendador no podrá cobrar intereses de mora, penalidades o sanciones al arrendatario, de ninguna naturaleza, y a su turno (ii) el arrendatario deberá pagar al arrendador intereses corrientes a una tasa equivalente al 50% de la tasa de interés bancario corriente, en la modalidad de consumo y ordinario, certificada por la Superintendencia Financiera de Colombia.
Prórrogas automáticas
Se ordena una prórroga automática de los contratos de arrendamiento cuyo vencimiento se hubiere pactado para cualquier fecha comprendida entre el 17 de marzo y el 30 de junio de 2020. En consecuencia, siguen vigentes y el arrendatario está obligado a pagar el canon, salvo que las partes acuerden otra cosa.
Suspendidas las acciones de desalojo
A partir del 15 de abril y hasta el 30 de junio de 2020 quedan suspendidas todas las acciones de restitución y las órdenes de desalojo de inmuebles ocupados por arrendatarios, incluso en aquellos casos en donde el plazo del arriendo o la forma de pago se haya acordado por días, semanas o cualquier fracción inferior a un mes.
Inicio de contratos de arrendamiento durante la emergencia económica
Los contratos de arrendamiento en los que se haya acordado el inicio y entrega del inmueble dentro del lapso de duración de la emergencia económica quedan suspendidos hasta el 30 de junio.
Para mayor información y para consultas específicas puede consultarnos telefónica o virtualmente (www.ppulegal.com).
[1] De conformidad con lo previsto en el Decreto 1074 de 2015 se entiende por (i) micro empresa para el sector manufacturero aquella con ingresos por actividades ordinarias anuales inferiores o iguales a 23.563 unidades de valor tributario (“UVT”), para el sector servicios aquella con ingresos por actividades ordinarias anuales inferiores o iguales a 32.988 UVT y para el sector de comercio aquella con ingresos por actividades ordinarias anuales inferiores o iguales a 44.769 unidades de valor tributario (“UVT”); (ii) pequeña empresa para el sector manufacturero aquella cuyos ingresos por actividades ordinarias anuales sean superiores a 23.563 UVT e inferiores o iguales a 204.995 UVT, para el sector servicios aquella cuyos ingresos por actividades ordinarias anuales sean superiores a 32.988 UVT e inferiores o iguales a 131.951 UVT y para el sector de comercio aquella cuyos ingresos por actividades ordinarias anuales sean superiores a 44.769 UVT e inferiores o iguales a 431.196 UVT y; (iii) mediana empresa para el sector manufacturero aquella cuyos ingresos por actividades ordinarias anuales sean superiores a 204.995 UVT e inferiores o iguales a 1.736.565 UVT, para el sector servicios aquella cuyos ingresos por actividades ordinarias anuales sean superiores a 131.951 UVT e inferiores o iguales a 483.034 UVT, y para el sector comercio aquella cuyos ingresos por actividades ordinarias anuales sean superiores a 431.196 UVT e inferiores o iguales a 2’160.692 UVT.
