JAMES AND OTHERS v. THE UNITED KINGDOM

• Judgment Date: 21 February 1986
• ECLI: ECLI:CE:ECHR:1986:0221JUD000879379
• Respondent State: United Kingdom
• Date: 21 February 1986
• Application Number: 8793/79
• Court: Plenary (European Court of Human Rights)
• Counsel: N/A
• Applied Rules: P1-1;P1-1-1;14+P1-1;14;6;6-1;13;5;5-1
• Official Gazette Publication: [object Object]

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MALONE v. THE UNITED KINGDOM JUGDMENT

COUR (PLÉNIÈRE)

AFFAIRE JAMES ET AUTRES c. ROYAUME-UNI

(Requête n^o 8793/79)

ARRÊT

STRASBOURG

21 février 1986

En l’affaire James et autres^,

La Cour européenne des Droits de l’Homme, statuant en séance plénière en application de l’article 50 de son règlement et composée des juges dont le nom suit:

MM. R. Ryssdal, président,

W. Ganshof van der Meersch,

J. Cremona,

G. Wiarda,

Thór Vilhjálmsson,

Mme D. Bindschedler-Robert,

MM. D. Evrigenis,

G. Lagergren,

F. Gölcüklü,

F. Matscher,

J. Pinheiro Farinha,

L.-E. Pettiti,

B. Walsh,

Sir Vincent Evans,

MM. C. Russo,

R. Bernhardt,

J. Gersing,

A. Spielmann,

ainsi que de MM. M.-A. Eissen, greffier, et H. Petzold, greffier adjoint,

Après en avoir délibéré en chambre du conseil les 27 et 28 septembre 1985, puis les 21 et 22 janvier 1986,

Rend l’arrêt que voici, adopté à cette dernière date:

PROCEDURE

1. L’affaire a été déférée à la Cour par la Commission européenne des Droits de l’Homme ("la Commission") le 12 juillet 1984, dans le délai de trois mois ouvert par les articles 32 par. 1 et 47 (art. 32-1, art. 47) de la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales ("la Convention"). A son origine se trouve une requête (nº 8793/79) dirigée contre le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d’Irlande du Nord et dont quatre ressortissants de cet États, John Nigel Courtenay James, Gerald Cavendish, sixième duc de Westminster, Patrick Geoffrey Corbett et Sir Richard Baker Wilbraham, avaient saisi la Commission en 1979.

2. La demande de la Commission renvoie aux articles 44 et 48 (art. 44, art. 48) ainsi qu’à la déclaration britannique de reconnaissance de la juridiction obligatoire de la Cour. Elle a pour but d’obtenir une décision sur le point de savoir si les faits de la cause révèlent, de la part de l’État défendeur, un manquement aux obligations qui lui incombent aux termes de l’article 1 du Protocole nº 1 (P1-1), considéré isolément ou combiné avec l’article 14 (art. 14+P1-1) de la Convention, ainsi que de l’article 13 (art. 13).

3. En réponse à l’invitation prescrite à l’article 33 par. 3 d) du règlement, les requérants ont exprimé le désir de participer à l’instance pendante devant la Cour et ont désigné leurs conseils (article 30).

4. La chambre de sept juges à constituer comprenait de plein droit Sir Vincent Evans, juge élu de nationalité britannique (article 43 de la Convention) (art. 43), et M. G. Wiarda, alors président de la Cour (article 21 par. 3 b) du règlement). Le 2 août 1984, celui-ci en a désigné par tirage au sort les cinq autres membres, à savoir M. W. Ganshof van der Meersch, Mme D. Bindschedler-Robert, M. G. Lagergren, M. R. Bernhardt et M. J. Gersing, en présence du greffier (articles 43 in fine de la Convention et 21 par. 4 du règlement) (art. 43).

5. Ayant assumé la présidence de la Chambre (article 21 par. 5 du règlement), M. Wiarda a consulté, par l’intermédiaire du greffier, l’agent du gouvernement du Royaume-Uni ("le Gouvernement"), le délégué de la Commission et les conseils des requérants sur la nécessité d’une procédure écrite (article 37 par. 1). Conformément à ses ordonnances et directives, le greffe a reçu par la suite:

- le 14 décembre 1984, le mémoire des requérants, accompagné de pièces qui s’y trouvaient mentionnées

- le 22 décembre 1984, celui du Gouvernement.

Par une lettre arrivée le 19 avril 1985, le secrétaire de la Commission a informé le greffier que le délégué ne souhaitait pas répondre par écrit.

6. Le 22 avril 1985, le président a fixé au 23 septembre l’ouverture de la procédure orale après avoir consulté agent du gouvernement, délégué de la Commission et conseils des requérants par l’intermédiaire du greffier (article 38).

7. Le 26 juin 1985, la Chambre a décidé de se dessaisir avec effet immédiat au profit de la Cour plénière (article 50).

8. Les débats se sont déroulés en public les 23 et 24 septembre 1985, au Palais des Droits de l’Homme à Strasbourg. La Cour avait tenu immédiatement auparavant une réunion préparatoire. Durant les audiences le Gouvernement et les requérants ont déposé des réponses écrites à des questions de la Cour.

Ont comparu:

- pour le Gouvernement

MM. M. Eaton, jurisconsulte,

ministère des Affaires étrangères et du Commonwealth,

agent,

R. Alexander, Q.C.,

N. Bratza, avocat,

J. Cane, ministère de l’Environnement, conseils;

Mme D. Phillips, ministère de l’Environnement, conseiller;

- pour la Commission

M. Gaukur Jörundsson, délégué;

- pour les requérants

MM. M. Beloff, Q.C.,

F. Jacobs, Q.C.,

D. Neuberger, conseils,

T. Seager Berry,

P. Howcroft, solicitors,

H. Kidd, conseiller.

9. La Cour a entendu en leurs déclarations, ainsi qu’en leurs réponses à ses questions, M. Alexander pour le Gouvernement, M. Gaukur Jörundsson pour la Commission et M. Beloff pour les requérants. Ces derniers ont complété leurs réponses par un document déposé au greffe le 13 novembre 1985 et au sujet duquel le Gouvernement a présenté des observations écrites le 10 janvier 1986.

FAITS

A. Introduction

10. Les requérants sont ou étaient des administrateurs fiduciaires (trustees) agissant conformément au testament du deuxième duc de Westminster. Le premier d’entre eux, John Nigel Courtenay James, est un expert-géomètre vivant à Londres. Le deuxième, Gerald Cavendish, sixième duc de Westminster, a son domicile à Chester. Le troisième, Patrick Geoffrey Corbett, est un expert-comptable habitant le Sussex. Le quatrième, Sir Richard Baker Wilbraham, banquier à Londres, a été nommé trustee le 31 décembre 1981 à la place du troisième, qui a pris sa retraite.

Dans le quartier de Belgravia, au centre de Londres, sur une ancienne exploitation agricole sise aux environs de la Cité, la famille Westminster et ses administrateurs fiduciaires ont aménagé un vaste domaine comprenant environ 2.000 maisons; il est devenu l’une des zones résidentielles les plus recherchées de la capitale. En tant que trustees, les requérants ont été dépossédés de nombreuses propriétés de ce domaine car les occupants ont exercé les droits d’achat que leur accordait la loi modifiée de 1967 sur la réforme des baux.

11. Cette législation confère au preneur demeurant dans une maison en vertu d’un bail emphytéotique à "bas loyer" (d’une durée initiale, ou après renouvellement(s), supérieure à 21 ans), le droit d’obtenir la cession obligatoire de la propriété (le "freehold" ou droit foncier du propriétaire), à des conditions et à un prix définis (paragraphes 20-26 ci-dessous). Dans le système de l’emphytéose, le locataire acquiert en général le bail par un versement initial, après quoi il ne paye qu’un loyer modeste ou même symbolique. Le bail est un droit réel à inscrire au cadastre. La législation en cause ne concerne pas le type habituel de location, dans lequel le preneur verse un "loyer d’usage" reflétant la pleine valeur annuelle de la propriété. Les rapports entre propriétaire et locataire obéissent en pareil cas, pour les maisons d’une valeur (imposable) inférieure à un certain plafond, à une législation distincte - les "lois sur les loyers" - qui prévoit un mécanisme de fixation de "justes loyers" et offre aux locataires une certaine sécurité d’occupation.

B. Le système de l’emphytéose et l’origine de la loi de 1967 sur la réforme de l’emphytéose

12. Il existe deux formes principales d’emphytéose pour les immeubles d’habitation.

La première est le bail à construction, consenti d’habitude pour 99 ans; le locataire paye un faible "loyer foncier" (ground rent) - sur la base de la valeur du terrain nu - et s’engage à édifier une maison sur les lieux et, généralement, à la laisser au propriétaire en bon état à l’expiration du contrat.

La seconde est le bail à versement initial; le locataire règle au propriétaire, pour la maison mise à sa disposition par celui-ci, une somme forfaitaire et, par la suite, un loyer. La durée du bail varie, de même que l’importance respective du forfait et du loyer. D’après les renseignements fournis à la Cour, le versement initial tient d’ordinaire compte du coût de la construction et d’un élément de profit adéquat. Parmi les facteurs pris en considération figurent d’habitude la longueur du bail envisagé, ses conditions (par exemple quant à la possibilité d’une sous-location) et l’état de la propriété au moment de la conclusion. La méthode utilisée pour le calcul des versements relatifs aux baux dont il s’agit en l’espèce se trouve décrite ci-dessous (paragraphe 27).

La distinction entre les deux types n’est pas absolue. Par exemple, un bail à versement initial peut s’accompagner de l’obligation de réaliser de grosses réparations, modifications, adjonctions ou améliorations à une propriété existante, et s’apparenter ainsi à un bail à construction. En tout cas, selon une pratique quasi constante pareil contrat renferme une clause qui charge le locataire de chacune des réparations courantes pendant la durée du bail et l’astreint à rendre la propriété en bon état à l’échéance.

L’emphytéote peut normalement vendre le bail à un tiers qui acquiert alors ses droits et obligations pour...