La tradición de los derechos reales sobre inmuebles

Autor:René Alfonso Padilla y Velasco
Páginas:1-16
 
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René Alfonso Padilla y Velasco

Planteamiento del problema

El Código Civil no contiene una disposición que enumere los modos de adquirir; pero cuando trata particularmente cada uno de estos modos los precisa como un medio de adquirir. Así, por ejemplo, el art. 651 CC define a la tradición como un “modo de adquirir”; otro tanto ocurre con la accesión (art. 624 CC), la ocupación (art. 587 CC), la prescripción (art. 2,231 CC) y así sucesivamente.

La adquisición de un determinado bien, o la constitución de un derecho real, mediante un contrato implica un modo de adquisición derivativa, que tiene su causa en la titularidad de un propietario anterior que la transmite al nuevo adquirente, es decir, que la nueva propiedad deriva de la que tenía quien se la transmite mediante determinados tipos de contratos.

El adquirente, por tanto, solamente se convertirá en titular del derecho de propiedad, o cualquier otro derecho que recaiga sobre la cosa, cuando se haya producido la entrega de la cosa y dicha entrega se fundamente en un contrato que sea apto para transferir el dominio o el derecho real de que se trate.

En cambio, en los modos de adquirir originarios, como es el caso típico de la prescripción o usucapión, no se necesita de un título traslaticio de dominio; es la ley la que sirve de título, la que habilita la adquisición al conjugarse los presupuestos para su existencia.

A pesar de que todas las disposiciones de nuestro ordenamiento jurídico pregonan la vigencia del título y del modo como requisitos necesarios para adquirir y transferir la propiedad, la casi totalidad de las sentencias de nuestros tribunales de justicia considera que la tradición de los derechos reales constituidos sobre bienes inmuebles se efectiviza o, a lo menos, se convalida por su inscripción en el Registro de la Propiedad Raíz.

En el presente trabajo propongo que lo anterior se debe a que entre nuestros operadores jurídicos se ha formado la creencia que el sistema en El Salvador funciona como en Chile o Colombia, países donde tiene vigencia la llamada teoría de la inscripción, que pregona que el registro sustituye radicalmente a todos los modos de adquirir, especialmente a la tradición y, muy particularmente, respecto de la propiedad sobre inmuebles.

Así mismo, postulo que nuestros operadores jurídicos tienen un concepto errado en cuanto a la oponibilidad de los actos o negocios jurídicos, especialmente, respecto de la tradición, ya que, según su criterio, la tradición sin registración no vale, cuando lo correcto es que sin el requisito de la inscripción vale, pero está sujeta a impugnación por parte de terceros interesados, o sea, legitimados.

Finalmente, en atención a que, lo más frecuente es que se demanda la declaratoria de nulidad o de cancelación de algún asiento que impide verificar la inscripción de otro instrumento, planteamos que, en nuestro sistema, tratándose de bienes raíces y derechos reales, la inscripción no sustituye a la tradición, tan sólo es un medio de publicidad, en resguardo de terceros. Razón por la cual, la inscripción no es convalidante del derecho, tan solo legitima al titular en tanto no se declare judicialmente la nulidad de su título; sin embargo, el titular inscrito puede (y debe) alegar la buena fe registral (art. 1,560 CC y 46 RLRPRH) para que no pasen en su contra la acción rescisoria o la acción resolutoria.

A ese propósito, hago la aclaración que, no obstante, el único derecho real que se constituye con la inscripción es la hipoteca (art. 668 y 2,160 CC) y que, por lo tanto, es la única inscripción de carácter convalidante; pero, respecto de los demás derechos reales, especialmente el dominio, el carácter de la inscripción es meramente declarativa.

Teoría del título y del modo

La teoría que sigue nuestro sistema jurídico para la adquisición del dominio y demás derechos reales tiene sus orígenes en el Derecho romano y fue ampliada y desarrollada por los intérpretes de la Edad Media, y plantea que la adquisición y transmisión de los derechos reales exigen un título y un modo de adquirir.

Se trata de la denominada teoría del título y el modo, que hace referencia a la formalización conceptual de los requisitos de la traditio romana, que tiene su punto de partida en dos famosos textos de los glosadores medioevales:

  • Traditionibus et usucapionibus dominia rerum, non nudis pactis transferuntur (es decir, la propiedad sobre las cosas no es transferida por los meros pactos, sino mediante la tradición y la usucapión); y
  • Nunquam nuda traditio transferit dominium, sed ita si venditio, aut aliqua justa causa praecesserit, propter quam traditio sequeretur (o sea, la tradición no transfiere el dominio si no se encuentra precedida de venta o de otra justa causa).
  • Desde este punto de vista, el título es el hecho que da posibilidad o vocación para adquirir el dominio u otro derecho real; y el modo de adquirir es el hecho idóneo para producir en concreto la adquisición del derecho a favor de una persona. El comprador, por ejemplo, llega a ser dueño de la cosa comprada en virtud del contrato (título) y de la tradición de esa cosa que le hace el vendedor dueño (modo de adquirir); el mero contrato sólo da al comprador la posibilidad para adquirir el dominio, pero esa posibilidad se verifica merced al modo de adquirir llamado tradición.

    Por el contrario, existen otras teorías que son extrañas al Derecho salvadoreño y optan por una “espiritualización de la tradición”, reconociendo la transmisión por el mero consentimiento de las partes del contrato; o bien, al contrario, la transmisión se produce por la mera entrega de la cosa, considerando irrelevante el título causal, y bastando con el mero acuerdo abstracto relativo a la transmisión del dominio. Ejemplo del primero de estos sistemas sería el escogido por el Código francés, mientras que el Derecho alemán opta por el segundo de los sistemas planteados.

    Aunque se trata de teorías extrañas al sistema jurídico salvadoreño, en la práctica, nuestros operadores jurídicos, en sus resoluciones, aplican algo que pudiera parecerse a las teorías relacionadas; en tanto que lo que consideran trascendental es la tradición, la cual, tratándose de bienes raíces, la sustituyen por la inscripción o, cuando menos, la estiman realizada por ella. Es decir, la tradición o el acto de la transmisión puede ser ineficaz para transferir la propiedad, pero para ellos es irrelevante si se practicó la inscripción.

    Este criterio lo reputo totalmente errado: Para adquirir un derecho real es necesario tanto el título como el modo, ambos se complementan, y por tanto ninguno de los dos de manera independiente es capaz de generar un derecho real.

    La tradición hecha...

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