Pacto de retener la posesión en la compraventa. Antecedentes históricos

• Author: María José Azaustre
• Position: Universidad de Oviedo
• Pages: 273-326

www.ridrom.uclm.es Octubre- 2019

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ISSN 1989-1970

ridrom@uclm.es

Derecho Romano,

Tradición Romanística y

Ciencias

Histórico-Jurídicas

REVISTA INTERNACIONAL DE DERECHO ROMANO

PACTO DE RETENER LA POSESIÓN EN LA COMPRAVENTA.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS

RETENTION OF POSSESSION AGREEMENT IN THE

CONTRACT OF SALE. HISTORICAL BACKGROUND

María José Azaustre

Profesora Doctora de Derecho Romano

Universidad de Oviedo

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SUMARIO. 1. Introducción. 2. Antecedentes históricos. 3. Concepto

posesorio del vendedor. 4. Delimitación frente a figuras afines. 5. Protección

jurídica del vendedor. 6. Otras cuestiones.

1-INTRODUCCIÓN

En aplicación del principio de autonomía de la voluntad, los contratos,

especialmente los consensuales y de buena fe, pueden ser objeto de

innumerables pactos añadidos. Por ello, como nos recuerda RODRÍGUEZ

DÍAZ, parece que sería imposible “concretar a priori la voluntad humana en

tanto puede llegar a adoptar multitud de contenidos pacticios según la

intención de los contratantes”, máxime en el contrato que desde su

nacimiento ha ostentado la mayor importancia jurídica.

1

Pues bien, en ejercicio de esa autonomía contractual, con alguna

frecuencia aparece en contratos de compraventa de inmuebles –y a veces

también en permutas- una cláusula en cuya virtud se permite al vendedor

mantenerse en la posesión de la cosa vendida, bien durante un cierto periodo

1

Cfr. RODRÍGU EZ DÍAZ, E., De la noción de contrato al Pactum Displicentiae en Derecho

Romano, Universidad de Oviedo. Servicio de Publicaciones, Oviedo, 1998, p. 148 y ss.

Explica esta autora cómo “los pactos supusieron una ruptura con la tipicidad que

caracterizó la vida jurídica romana, sin necesidad de formas ni arquetipos, las partes

podían alcanzar un pactum sobre cualquier objeto y contenido, concluido sin fraude y

respetuoso con el ordenamiento” (p. 82). Sobre la materia vid., asimismo, VIARD , P. E., Les

pactes adjoints aux contrats en droit romain classique, Recueil Sirey, París, 1929; NAMUR, J., Les

pactes ajoutés aux contrats de bonne foi et spécialement aux contrats de vente, Gand, 1883 y

HERNAND EZ TEJERO, L., «Pactos añadidos a la compraventa», en Derecho Romano de

Obligaciones en homenaje a Murga Gener (coord. por Paricio Serrano), ed. Centro de Estudios

Ramón Areces, Madrid, 1994, p. 565 y ss.

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de tiempo, bien hasta que el comprador complete el pago del precio. Es decir,

se trata de una compraventa pura, no sometida a término ni condición, en la

que se transmite el dominio al comprador desde el momento del

otorgamiento de escritura pública quedando, sin embargo, el vendedor

autorizado a permanecer temporalmente en la posesión.

Se trataría de cláusulas del siguiente tenor:

“No obstante la plena eficacia de la compraventa que se deja formalizada en

esta escritura, convienen de manera expresa las partes compradora y vendedora

que el vendedor continuará en la posesión y uso de la cosa vendida hasta el

día…., fecha en que deberá dejarla libre y expedita a favor del comprador,

siendo de su exclusiva costa y cargo los gastos ordinarios de comunidad y los

de los consumos derivados de los suministros de luz, agua, telefonía e internet

devengados durante el expresado período de tiempo”

o bien,

“el vendedor permanecerá en la posesión y uso de la cosa vendida hasta el

momento en que de acuerdo con lo pactado en las estipulaciones precedentes

(relativas a la fecha, medio y condiciones de pago) sea abonado por el

comprador el total importe del precio aplazado. Verificado dicho pago por el

comprador el vendedor deberá dejar la vivienda libre y expedita…”

Las razones que dan lugar a la aparición de estos pactos son, como se

ve, variadas, pero siempre presentan un denominador común: la

prolongación de la posesión del vendedor sobre el bien objeto del contrato de

compraventa una vez perfeccionado el mismo. En la mayoría de las ocasiones

se trata simplemente de la concesión de un periodo de gracia al vendedor

para permanecer en el inmueble vendido (por ejemplo, por no estar

terminada a su vez la casa a la que proyectaba trasladarse). En otras, puede