Aspectos teóricos y prácticos de las situaciones de cotitularidad en los instrumentos públicos notariales

Autor:Dra. Marta Fernández Martínez
Cargo:Profesora de la Facultad de Derecho de la Universidad de la Habana
Páginas:06

Dra. Marta Fernández Martínez1

La cotitularidad es la situación en la que el Derecho subjetivo está al servicio de varios sujetos.

Se infiere que en las situaciones de cotitularidad se hace preciso articular una mínima organización, que coordine las posibilidades de actuación y de decisión de los titulares, de tal suerte que se evite la colisión de intereses y se permita el disfrute del derecho o el cumplimiento del deber por todos los titulares.

La doctrina clásica ha concebido al condominio como una situación anormal, una situación antieconómica, totalmente conflictual, un estadio previo al pleno dominio; por ello tiene reglas. Sin embargo, mas recientemente Miguel2 ha señalado que tanto hay ventajas como desventajas, aunque ciertamente las legislaciones facilitan los medios para hacer cesar las situaciones de comunidad y restringen los instrumentos que impidan la indivisión.

Presupuestos de existencia

Las situaciones de cotitularidad tienen como presupuesto: unidad de objeto y pluralidad de sujetos.

La unidad de objeto implica la existencia de un mismo derecho o una única situación jurídica. Por ende no existe comunidad cuando concurren varios derechos sobre el mismo objeto; por ejemplo nudo propietario y usufructuario (escala jerarquizada de derechos).

La pluralidad de sujetos se refiere al hecho cierto de que existen varios sujetos que detentan una titularidad sobre un mismo bien; se excluye de este supuesto el análisis de las personas jurídicas conformadas por varios sujetos ya que en si misma es una personalidad jurídica única y desaparece el concepto de colectivo.

Por ello las situaciones de cotitularidad nacen por voluntad de las partes o por mandato legal. Y valdría la pena discutir cuando nos encontramos frente a la constitución de una cotitularidad, una nueva cotitularidad o solamente una mutación subjetiva en este elemento de la relación jurídica.

La cuota

Las situaciones de cotitularidad o comunidad se manifiestan en el mundo jurídico de dos formas distintas y excluyentes: comunidad ordinaria o por cuotas (llamada romana) o comunidad en mano común (llamada germánica).

La nota distintiva entre cada una de estas situaciones de cotitularidad es precisamente la cuota. Por ello nos detendremos en este particular resaltando que este concepto es típico de la comunidad romana. La cuota tiene una naturaleza jurídica compleja y muy discutida; sobre todo si se analiza su esencia y sus manifestaciones. Me refiero a esto ultimo para hacer énfasis a lo que se conoce como cuota ideal y cuota material que tiene efectos diversos en los títulos formales de constitución de las situaciones de cotitularidad y que esta verifica de en el articulo 162.1 del Código civil cubano.

Cada participe ostenta una porción autónoma, una participación, junto a los demás sujetos sobre el bien indiviso. Esta cuota esta sometida a las reglas generales sobre la pertenencia de los derechos patrimoniales; por ello sostenemos que en virtud del Código civil cubano de manera sistemática se puede verificar a todas luces que existe un derecho real sobre un bien inmaterial, artículos 338 a) y 163 a) que amparan jurídicamente la cesión de participación; aunque el articulo 46 al referirse a la relación jurídica sobre bienes haga alusión solo a aquella que recae sobre bienes materiales, sin incluir los derechos como objeto de dicha situación.

Sobre la cuota o participación en la copropiedad3 se ha sostenido que es la parte ideal o teórica en que se divide el objeto (teoría más clásica), se sostuvo también por Ferrara que era lo que para la copropiedad era en base a la cuota una propiedad plurísima parcial. Por otra parte se ha sostenido el criterio de que en realidad cada copropietario tiene un derecho de propiedad pleno sobre la cosa; siendo la cuota el metro que determina la medida del derecho de cada uno en los casos de colisión (doctrina plurima total, Beltrán Heredia). Con criterio mas realista ha sostenido LaCruz y Miguel; que no se fracciona ni la cosa ni el derecho, sino que se produce una sustancial alteración del originario derecho de propietario único, el cual es sustituido por una pluralidad de derechos de copropiedad, cada uno de los cuales corresponde a cada comunero.

Triay León4 al comentar la legislación nacional en el año 42, siguiendo a Castán y también al maestro cubano Aguirre y Torrado (quien inaugura la cátedra de derecho real e inmobiliario en la Universidad de la Habana en los años 20) no se afilia directamente a ninguna de las teorías mas conocidas pero sostiene que el artículo 392 del Código civil incurre en el error al concebir que puede recaer sobre cosas corporales. Sánchez Roca5 por su parte al comentar el Código civil en el año 1954 no destaca el valor, concepto y naturaleza de la cuota, aunque anota sentencias muy interesantes de la Audiencia de la Habana relativas a la división de la cuota. Rapa Álvarez6 por su parte considera y cito que cada copropietario tiene un derecho sobre cada una de las moléculas de la cosa y allí se encuentra el derecho de los demás; siguiendo al parecer a la teoría de la división real del derecho. Más reciente Rivero Valdés7 señala que la cuota es una unidad de valor económico estimable en el derecho que le atribuye al condómine determinada intensidad en el ejercicio de sus poderes frente a sus semejantes. Así cuando el Código civil cubano habla de cuota o parte se refiere a la unidad de valor que sobre el objeto inmediato recae; pero no a la cosa material en si misma o a una parte de ella (fin de la cita) y agrego la cosa sigue indivisa como presupuesto para que se mantenga el condominio.

La situación de cotitularidad puede ser de naturaleza real o personal teniendo en cuenta los derechos correspondientes a la pro quota. No nos detendremos en las situaciones de cotitularidad nacidas del derecho de crédito propiamente dichas. Aunque ello no significa que en una situación de cotitularidad real no nazcan y suponga también un entramado de relaciones entre los participes. Por ejemplo el derecho del copropietario del reembolso de lo gastado para conservar la cosa es un crédito contra los demás copropietarios.

Un aspecto importante es lo referente a la medida de la participación o cuota. Esta medida siempre existe en la comunidad romana; aunque el titular de la cuota tiene que tener determinado en el título formal de su adquisición cual es su participación. Esta medida es una porción relativa al valor del bien expresada en porcientos o en forma de quebrados. En cada caso se tendrá en cuenta como principio el respeto al principio de aportación, de voluntariedad y de equidad en última instancia.

El principio de aportación se explica por si solo, el valor de la cuota del sujeto cotitular estará en correspondencia con lo aportado en la constitución de la copropiedad.

Se plantea que es dudoso el alcance del mero acuerdo de los interesados para fijar el valor de las respectivas cuotas, cuando no se trata propiamente de un acuerdo de valoración de las respectivas participaciones, sino de atribución de un valor que no se corresponde con el real. Por ejemplo como cuando se permutan dos bienes por uno con valores distintos y convienen ser copropietarios por mitades. Aquí se produce una atribución de derechos que será donación o compraventa en su caso.

A falta de determinación existe una presunción de igualdad de las cuotas, regulada en el artículo 162.1 del Código civil cubano, al que volveré para explicar la presunción y su repercusión en los derechos de los cotitulares. ¿Esta presunción será apreciada de oficio por el registrador de la propiedad al inscribir un titulo en que no estén expresamente determinadas las cuotas o participaciones de los cotitulares? ¿Sería esta una falta subsanable? Para la Ley Hipotecaría de 1893 y su reglamento si8. Mas la Resolución 249 de 2005 del Ministerio de Justicia sobre el Procedimiento para la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, modificada recientemente por la Resolución 114 de agosto de 2007, no refieren nada al respecto. ¿Qué hace el Notario?: aplicando la normativa notarial y en especial el artículo 85 del Reglamento de la Ley de Notaria Estatales (Resolución 70 de 1992 del Ministerio de Justicia), se autorizaría un Acta de Notoriedad (art.85 e); por haber una presunción legal del artículo 162.1 del Código civil cubano o una Acta de subsanación por omisión (art.85 g).

En un análisis exegético y sistemático del artículo 162.1 aun y cuando el mismo pudiera servir de norma sustantiva amparadora ante la omisión en la determinación de las cuotas en el titulo formal de la copropiedad; a mi juicio estamos en presencia de la verificación en la copropiedad de la desvinculación entre cuota y facultad de uso en una situación de cotitularidad; lo cual deriva una igualdad de dicha facultad de uso, para todos los participes. Sobre todo si se tiene en cuenta que la cuota de cada cotitular no es medida de la facultad de uso; porque no hay cuotas de uso. La cuota está indivisa y en principio la utilización de la misma es indivisa. Consagrándose la regla de uso solidario o promiscuo de las cosas comunes.

Este uso tiene límites y el mismo esta en conformidad al destino del bien y al principio de no perjudicar el interés de los cotitulares.

Así esta facultad de uso puede ser modalizada por el acuerdo de los cotitulares. Reitera Capilla Roncero9 (uso dividido por zonas o por periodos de tiempo). Por ejemplo la posibilidad de que al adjudicarse las casas de veraneo los cotitulares pudieran pactar un uso exclusivo de tal semana al año, repartiendo el uso de bien entre los titulares de mutuo acuerdo. No se verifica un Timesharing, no es una explotación turística. Es un acuerdo lícito en el aprovechamiento de una facultad del dominio, el uso...

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