Facultades regulatorias de la Superintendencia de Valores y Seguros - Normas relativas al otorgamiento y adquisición de mutuos hipotecarios endosables por las entidades aseguradoras y reaseguradoras

Autor:Miguel Edwards Gana
Cargo:Abogado PUC
 
ÍNDICE
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Introducción

El Título V de la Ley de Seguros (Decreto con Fuerza de Ley N° 251, de 1931), en adelante el DFL o la Ley de Seguros, indistintamente, se refiere a los Agentes Administradores de Mutuos Hipotecarios Endosables.

Su artículo 88 establece que “las entidades aseguradoras podrán adquirir mutuos hipotecarios endosables, otorgados por agentes administradores que cumplan los requisitos y condiciones que fije la Superintendencia, en una norma de carácter general, y que se encuentren inscritos en un registro especial que llevará dicho organismo.

A dichos agentes les corresponderá otorgar los mutuos por cuenta propia o de las entidades aseguradoras, tasar las propiedades, calificar la solvencia del deudor y las demás obligaciones que señale la referida norma de carácter general. Los bancos y sociedades financieras podrán actuar como agentes sin necesidad de inscripción.

Los requisitos mínimos que deberán reunir los agentes administradores de mutuos hipotecarios endosables, para su inscripción y permanencia en el citado registro, son los siguientes:

a) Estar constituidos legalmente en Chile como sociedades anónimas, con el objeto específico de otorgar y administrar mutuos hipotecarios endosables.

b) Acreditar un capital mínimo equivalente a 10.000 unidades de fomento.

c) Acreditar la contratación de una póliza de seguro, para responder del correcto y cabal cumplimiento de las obligaciones emanadas de su actividad, por un monto no inferior a 20.000 unidades de fomento, en las condiciones que establezca la Superintendencia.

d) Sus accionistas mayoritarios, entendiéndose por tal aquéllos que tengan una participación igual o superior al 10% del total de acciones suscritas, directores, administradores y representantes legales, deberán tener antecedentes comerciales intachables y no registrar las inhabilidades señaladas en las letras a), b) y c) del artículo 44 bis de la presente ley.”.

El artículo 89 señala que “La Superintendencia establecerá los límites máximos de endeudamiento, a los que deberán ajustarse los agentes administradores de mutuos hipotecarios, los que no podrán ser inferiores a cinco veces, ni superiores a diez veces, su patrimonio. Dichos límites de endeudamiento serán fijados por períodos no inferiores a dos años, y su modificación deberá informarse con, a lo menos, seis meses de anticipación.”.

El artículo 90 dispone que “Los mutuos se otorgarán a personas naturales o jurídicas para fines de adquisición, construcción, ampliación o reparación de todo tipo de bienes raíces; para refinanciar mutuos hipotecarios endosables de que trata este Título; o para prepagar créditos hipotecarios otorgados para los fines antedichos, acorde a los Títulos VIII y XIII, de la Ley General de Bancos, y los otorgados para los mismos fines, en conformidad a la ley Nº 16.807.

Las compañías de seguros podrán, también, adquirir mutuos hipotecarios endosables, a que se refiere el artículo 69 número 7) de la Ley General de Bancos, y mutuos hipotecarios endosables otorgados en conformidad a la ley Nº 16.807 u otras leyes, siempre que dicha inversión cumpla con los fines, modalidades y limitaciones que establece este Título.

Se podrán otorgar mutuos hasta por el valor de tasación del inmueble dado en garantía hipotecaria. No obstante lo anterior, sólo se considerarán para efectos de respaldar reservas técnicas y patrimonio de riesgo, según corresponda, mutuos hipotecarios cuyo monto otorgado no exceda del 80% del valor de tasación señalado, salvo en cuanto existan seguros que garanticen el pago de la cantidad que exceda dicho porcentaje y que cumplan las condiciones que determine la Superintendencia.

El mutuo deberá quedar garantizado con primera hipoteca, constituida sobre el bien raíz dado en garantía, o con hipoteca de segundo grado, siempre que la primera hipoteca se haya constituido para garantizar una obligación perfectamente determinada y que, sumado su monto al mutuo amparado por la segunda hipoteca, no exceda el límite del 80% señalado.”

Su artículo 91 señala que “Los mutuos hipotecarios endosables deberán extenderse en una escritura pública que lleve cláusula a la orden, de la cual se otorgará una sola copia autorizada, que se entregará al acreedor, y serán transferibles mediante endoso colocado a continuación, al margen o al dorso del documento, con indicación del nombre del cesionario. Para fines exclusivos de información, la cesión deberá anotarse al margen de la inscripción hipotecaria. El cedente sólo responderá de la existencia del crédito.”

El artículo 92 dispone que “La Superintendencia podrá autorizar, a las entidades aseguradoras, mediante norma de carácter general, respaldar reservas técnicas y patrimonio de riesgo con mutuos hipotecarios endosables para fines distintos a los señalados en el artículo 90.”

La Superintendencia de Valores y Seguros dictó al respecto la Norma de Carácter General N° 136, de 2002, la que ha sido objeto de varias modificaciones, la última de las cuales corresponde a la Norma de Carácter General N° 333, de 2012.

La Norma de Carácter General N° 136, de fecha 04 de abril de 2002, contiene disposiciones que contravienen lo dispuesto en el Título V del Decreto con Fuerza de Ley N° 251, de 1931. En efecto, la letra a) del número 1. de la misma establece que “los mutuos hipotecarios endosables podrán otorgarse a personas naturales o jurídicas, para el financiamiento de bienes raíces o para fines generales, finalidad esta última que no está contemplada en el citado DFL. La norma contiene prohibiciones, no contempladas en la ley, como la señalada en su número 2, en cuanto indica que la tasa de interés pactada en las operaciones de mutuos hipotecarios endosables no podrá ser recargada con comisiones, gastos u otras prestaciones. El mismo número 2 establece también que “el monto del préstamo y las obligaciones de pago que se establezcan, deberán expresarse en unidades de fomento u otros sistemas de reajustabilidad debidamente autorizados por el Banco Central de Chile”, a pesar de que la Ley de Seguros no exige que los mutuos hipotecarios sean reajustables.

La letra b) de su número 6 establece que En el caso de mutuos hipotecarios endosables otorgados con posterioridad al 26 de junio de 2004, cuyo capital inicial no supere el equivalente a 5.000 unidades de fomento, el deudor podrá anticipar su pago, sin el consentimiento del acreedor, siempre que pague el capital que se anticipa y los intereses calculados hasta la fecha de pago efectivo, más la comisión de prepago. Dicha...

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