Arrendamiento, procesos de lanzamientos y desalojo en tiempos de COVID-19

IMPACTO DEL DECRETO EJECUTIVO NO. 145 DE 1 DE MAYO DE 2020, SOBRE LOS LANZAMIENTOS

La pandemia causada por el COVID-19, tanto a nivel internacional, como a nivel nacional, ha producido la pérdida de empleos, suspensión de los efectos de los contratos de trabajo y la suspensión de actividades comerciales e industriales, lo cual ha impactado, de manera importante y sustancial, sobre la capacidad de los afectados para cancelar sus obligaciones contractuales, entre ellas las derivadas del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a habitación, uso comercial, profesional, industrial y docente.

Ante dicha realidad, el Órgano Ejecutivo decidió establecer mecanismos que, al mismo tiempo que garantizaran el cumplimiento de los derechos y obligaciones de las partes, le diera a los afectados una oportunidad de postergar el pago de los cánones de arrendamiento pactados.

En este sentido, dictó el Decreto Ejecutivo No. 145 de 1 de mayo de 2020 (en adelante Decreto Ejecutivo No. 145), promulgado en misma fecha mediante Gaceta Oficial No. 29015, el cual en síntesis:

* Suspende todos los trámites de los procesos de lanzamiento y desalojo de bienes inmuebles destinados para uso habitación, establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales y docentes, sin distinción del canon de arrendamiento, mientras dure el Estado de Emergencia Nacional declarado por el Órgano Ejecutivo.

* Facultar al MIVIOT para conocer todos los contratos de arrendamiento contemplados en la Ley No. 96 de 4 de octubre de 1973, modificada por Ley No. 28 de 12 de marzo de 1974, sin excepción del monto del canon de arrendamiento.

* Establecer las siguientes sanciones y facultades para el arrendador y el arrendatario, a saber:

Arrendador: Será sancionado de acuerdo a lo estipulado en la Ley No. 93 de 4 de octubre de 1973, si, mediante métodos o acciones de hecho, suspende el suministro del servicio de gas, agua, electricidad y otros, como medida de presión al arrendatario para desalojar el inmueble o que infrinja las disposiciones contenidas en este Decreto Ejecutivo.

Arrendatario: Será sancionado de acuerdo a lo estipulado en la Ley No. 93 de 4 de octubre de 1973, (i) si después de cesado los efectos de la declaratoria de Estado de Emergencia Nacional, de manera injustificada se niega a pagar al arrendador los cánones dejados de pagar durante dicho periodo; y (ii) cuando no haya sido afectado económicamente en sus ingresos por el Estado de Emergencia Nacional y no cumpla con su obligación de pagar el canon de arrendamiento. En caso de controversia, deberá acreditar tal afectación ante la Dirección General de Arrendamiento del MIVIOT

Ambos: El arrendador y arrendatario podrán dirimir por mutuo acuerdo los conflictos originados sobre los cánones de arrendamientos dejados de pagar durante las medidas adoptadas por este Decreto Ejecutivo. Estos acuerdos durarán hasta 2 años a partir de su registro en la Dirección General de Arrendamientos y se mantendrán vigentes mientras el arrendatario no incumpla lo pactado.

* Si el contrato de arrendamiento termina durante el periodo que se encuentren suspendidos los lanzamientos y desalojos, los mismos se extenderán, manteniendo las mismas condiciones contractuales, por el periodo de vigencia del Decreto Ejecutivo.

* Mientras dure el Estado de Emergencia Nacional y hasta 2 meses posteriores al levantamiento de esta medida, se ordena el congelamiento de los cánones de arrendamientos, las cláusulas de incrementos y/o de penalización por terminación unilateral del contrato y las relativas a intereses por mora.

* Las sanciones de este Decreto Ejecutivo serán impuestas por la Dirección General de Arrendamientos del MIVIOT e ingresarán a la cuenta del Fondo de Asistencia Habitacional del MIVIOT.

* Contra la sanción correspondiente se podrá interponer recurso de reconsideración, en primera instancia, ante la Dirección General de Arrendamientos y, el de apelación, en segunda instancia, ante el ministro del MIVIOT.

Ante las disposiciones señaladas, resulta necesario analizar el impacto del referido Decreto Ejecutivo ante la suspensión de los procesos de lanzamiento y desalojo que se tramitan en los distintos despachos judiciales y administrativos.

¿Qué ocurre con los procesos de lanzamiento y desalojo ya iniciados antes de marzo del 2020 en la esfera administrativa y judicial?

El Decreto Ejecutivo No. 145, interrumpe el normal desenvolvimiento de los procesos de lanzamiento y desalojo que se venían ventilando en los tribunales, ya sea a nivel administrativo en los juzgados de paz cuyo procedimiento se encuentra normado en la Ley No. 16 de 17 de junio de 2016, o a nivel judicial en los juzgados municipales cuyo procedimiento se encuentra establecido en los artículos 1401 y subsiguientes del Código Judicial.

Y es que, con el Decreto Ejecutivo No. 145:

* Se suspendieron todos los trámites de los procesos de lanzamiento y desalojo de bienes inmuebles destinados para uso habitación, establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales y docente, sin distinción del canon de arrendamiento, mientras dure el Estado de Emergencia Nacional declarado por el Órgano Ejecutivo.

* Si el contrato de arrendamiento termina durante el periodo de suspensión decretado, el mismo se extenderá, manteniendo las mismas condiciones contractuales, por el periodo de vigencia del Decreto Ejecutivo No. 145.

* Se ordena el congelamiento de los cánones de arrendamientos, las cláusulas de incrementos y/o de penalización por terminación unilateral del contrato y las relativas a intereses por mora, lo que, sumado a lo anterior, deja en clara ventaja al arrendatario sobre el arrendador.

* En los contratos de arrendamiento de viviendas, se permite que el Arrendatario dé por terminado el contrato con treinta días de anticipación, lo que hace casi imposible que el Arrendador pueda continuar recibiendo los cánones vencidos y no pagados a menos que interponga demandas en contra de dicho arrendatario cuando desocupe el local, sin embargo, la realidad económica actual, no le garantiza al Arrendador el cobro de cánones que no pueden pagar sus inquilinos.

No obstante lo anterior, consideramos que una vez se levante el estado de emergencia en el país, se incrementarán los lanzamientos de aquellos inquilinos que no hayan logrado hacer arreglos con sus arrendadores. Para ello, es importante que los arrendadores tengan ya analizado y listo para presentar los lanzamientos o demandas pertinentes para que no se aumente el pasivo causado por el no pago de estos cánones.

¿Este decreto ejecutivo podría afectar los procesos ejecutivos?

El proceso ejecutivo parece ser un alivio y posible solución para los arrendadores, ante la clara desventaja que impone sobre ellos la promulgación del Decreto Ejecutivo No. 145. Recordemos que los procesos ejecutivos buscan satisfacer el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el deudor, es decir, para los efectos de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, la obligación de los arrendatarios supone el pago oportuno de los respectivos cánones de arrendamiento al arrendador.

En ese sentido, el artículo 1613 del Código Judicial enumera qué se considera como título ejecutivo para iniciar un proceso ejecutivo ante los tribunales. Cabe señalar que, entre los numerales del referido artículo está su numeral 6, que establece: “Sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales, los cánones de arrendamiento cuya liquidez se compruebe mediante recibos no pagados, junto con el respectivo contrato de arrendamiento inscrito en el despacho oficial competente, o que cumpla cualquiera de los requisitos previstos en el ordinal anterior.” Es necesario señalar que dichos requisitos previstos en el ordinal anterior contemplan la necesidad de que los contratos de arrendamientos hayan sido reconocidos por el deudor ante un Juez o declarado confeso o presentado ante Notario, o si ha fallecido el deudor, que los herederos reconozcan su firma.

Ahora bien, somos del criterio que la vía ejecutiva en nada se afecta con la vigencia del Decreto Ejecutivo No. 145, pues el proceso ejecutivo tiene la finalidad de embargar bienes del deudor para luego rematarlos judicialmente, para que, con el producto de la venta pueda obtener lo adeudado. Entonces podríamos decir que, para lograr el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, lo podemos hacer a través del embargo de bienes de propiedad del arrendatario, como una medida de presión para que éste cumpla con su obligación, o continuar y proceder con el remate de los bienes embargados, para recuperar ya sea total o parcialmente, la suma adeudada en concepto de cánones de arrendamiento no pagados.

¿Cómo podemos reducir el riesgo que un nuevo arrendatario se acoja a lo prescrito en el Decreto Ejecutivo 145?

Considerando las limitaciones que se mantienen de manera indefinida por el Decreto Ejecutivo No. 145, con respecto al arrendamiento de bienes inmuebles, sería recomendable que, de llegar a celebrar un contrato de arrendamiento a partir del Estado de Emergencia, se incorpore en él estipulaciones que puedan evitar que un nuevo arrendatario se acoja a lo prescrito en el Decreto Ejecutivo 145

En este sentido podemos señalar algunos: 1) Que el Arrendatario declare que no ha sido afectado económicamente por la pandemia, 2) Que dé en prenda mercantil parte del inventario que deposite en el local arrendado, 3) que los representantes y directores de la sociedades arrendatarias o las personas que ocupen la habitación afiancen las obligaciones del contrato de arrendamiento, 4) que la firma de los que así suscriben el contrato sea autenticada ante notario para que presten merito ejecutivo.

Así las cosas, recomendamos que todo contrato de arrendamiento sea revisado por abogados conocedores de la materia y de esta manera podrá determinarse cuál es la situación real en que éste se encuentra, cuál es la norma aplicable, y, principalmente, determinar cuál es la mejor manera de aminorar los riesgos antes mencionados.